Mieterinnen und Mieter wenden für Ihre Mietwohnung den größten Teil Ihres Einkommens auf. In der Regel werden bis zu 30% des Nettoeinkommens für die Mietwohnung aufgebracht. Gerade bei derartig hohen Aufwendungen soll die Wohnung den vertraglichen Beschaffenheit entsprechen und mängelfrei sein. Doch welche Rechte stehen Mietparteien bei Mängeln in der Wohnung zu und wann kann eine Mietminderung umgesetzt werden?
Mängel in der Mietwohnung sind eins der häufigsten Streitthemen zwischen Vermieter und Mietern. Dabei sind Mietparteien in der Regel gut geschützt und verfügen über Möglichkeiten, gegen Mängel in den Mietwohnungen vorzugehen. Die wesentlichen Bestandteile werden im Folgenden erläutert.
Was ist ein Mangel in der Wohnung?
Eine genaue Definition eines Mangels in der Mietwohnung gibt es nicht. Generell kann man jedoch sagen, dass ein Mangel eine Abweichung des „Ist-Zustands“ zum „Soll-Zustand“ ist. Vertraglich wird ein gewisser Zustand der Wohnung zur Anmietung festgelegt und in der Regel im Übernahmeprotokoll festgehalten. Dies ist der „Soll-Zustand“, welchen die Vermieterseite der Mieterseite schuldet. Vermietet der Vermieter beispielsweise eine Wohnung mit zwei Toiletten, so schuldet er auch zwei funktionierende WCs. Geht nun eine der zwei Toiletten während der Mietzeit kaputt, ohne dass die Mietpartei den Defekt zu verschulden hat (bspw. durch mutwillige Zerstörung) liegt ein Mangel der Mietsache vor. Folgende Mietminderungen sind im §536 BGB geregelt.
Wann kann ich die Miete mindern und in welchem Ausmaß?
Die Mietpartei ist zu einer Mietminderung berechtigt, sobald ein Mangel vorliegt. Die Mietminderung ist so lange berechtigt, wie der Mangel vorliegt. Die Mietpartei ist insofern berechtigt, eine angemessene herabgesetzte Miete zu entrichten. Doch hier ist Vorsicht geboten: Behält die Mietpartei zu viel Miete ein, kann ein Mietrückstand entstehen, welcher die Vermieterseite zur außerordentlichen Fristlosen Kündigung berechtigt. Insofern ist es wichtig, die Miete angemessen zu mindern.
Eine Übersicht darüber, was in welchem Fall als angemessen gilt, liefert unsere Übersicht der Mietminderung. Hier sind beispielhafte Rechtsprechungen aufgeführt, wann wie viel in einem gewissen Sachverhalt gemindert wurde. Die Angaben sind dabei aufgrund der Fülle der Rechtsprechungen nicht vollständig und die Angaben sind ohne Gewähr, dennoch liefern diese einen guten Anhaltspunkt für die Gestaltung der eigenen Mietminderung.
Abweichend zur Mietminderung kann die Miete auch vorerst unter Vorbehalt gezahlt werden, bis der Mangel behoben ist. Ausnahmen zur Mietminderungen bilden Beeinträchtigungen aufgrund von Maßnahmen im Gebäude, welche der energetischen Sanierung nach §555b Nr. 1 BGB dienen.
Wie muss ich bei der Mietminderung vorgehen?
Bei der Durchsetzung einer Mietminderung sind einige Punkte zu beachten. Prinzipiell muss der Vermieter über den Mangel in der Wohnung informiert werden. Wird die Vermieterseite nicht informiert, kann diese Schadensersatz fordern, sofern Ihr ein Schaden durch die fehlende Information entsteht. Auch über eine Mietminderung sollte die Vermieterseite informiert werden. Zwecks Nachweisbarkeit für eventuelle Streitigkeiten wird die schriftliche Ankündigung empfohlen. Auch wenn der Mietpartei bei direkter Abweichung des Ist-Zustands eine Minderung zusteht, wird nicht empfohlen, diese direkt anzuwenden. Vielmehr sollte, gerade bei gutem Verständnis mit der Vermieterseite, höflich um die Beseitigung des Mangels gebeten werden und das Mittel der Mietminderung erst im späteren Verlauf angewendet werden, sofern die Vermieterseite nicht handelt.
Was tun, wenn die Vermieterseite trotz Mietminderung nichts unternimmt?
Sollte die Vermieterseite trotz einer Minderung nichts gegen den Mangel unternehmen, stehen der Mietpartei noch weitere Möglichkeiten zu den Mangel abzustellen. Dies ist ratsam, insofern der Mangel über einen längeren Zeitraum besteht und ebenfalls die Gefahr besteht, dass die Vermieterseite sich der außerordentlichen fristlosen Kündigung bemüht. Auch wenn die Mietminderung gerechtfertigt ist, sollte ein Rechtsstreit vermieden werden, da die einbehaltene Miete tendenziell zu hoch ausgefallen ist.
Für den Fall besteht die Möglichkeit, dass die Mietpartei den Mangel selbst behebt. Hierbei sind folgende Schritte zu beachten:
Vermieterseite über den Mangel informieren
Wie bei Vorgehen zur „normalen“ Mietminderung ist auch hier die Vermieterseite über den Mangel zu informieren. Dieser ist die Chance einzuräumen, den Mangel zu beheben.
Vermieterseite angemessene Frist setzen
Sofern die Vermieterseite nicht tätig wird, ist dieser eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels zu setzen. Was als angemessen gilt, hängt vom Einzelfall ab. Ein Wasserschaden ist insofern schnell und direkt zu beheben, bei einer defekten Klingelanlage muss eine längere Frist gewährt werden. Sofern der Mangel umgehend behoben werden muss (bspw. akuter Wasserschaden) kann auf die Fristsetzung verzichtet werden.
Mangel selbst beheben und Ersatz der Aufwendungen fordern
Sofern trotz Fristsetzung vermieterseitig der Mangel nicht behoben wird, kann die Mietpartei den Mangel nunmehr selbst beheben und den Aufwand hierfür zurückfordern. Grundlage hierzu bildet §536a BGB. Generell steht der Mietpartei Schadensersatz neben der Mietminderung zu, sofern durch den Schaden beispielsweise sein Eigentum beschädigt wird.